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🏠 Vivienda · Lección 5 de 22 Intermedio ⏱ 11 min

Préstamos Conventional — Deep Dive

Lo que prometemos: 4 sub-tipos + PMI mechanics + cuándo Conv gana.

Por qué esto importa

Conv = 60% de todos los loans

No es 1 loan — son 4 sub-tipos. Muchos toman el equivocado.

PMI no es para siempre. Se cae automático al 78% LTV.

4 sub-tipos + elegir bien + cuándo cambiar a FHA.

Lo que aprenderás

Al final vas a saber:

  • Los 4 sub-tipos
  • Cuál es tu mejor sub-tipo
  • PMI mechanics
  • Eliminar PMI rápido
  • Conv vs. FHA
  • Límites 2026
La idea grande

Los 4 sub-tipos

Todos son «Conv» pero requisitos distintos. Agente solo menciona Standard.

Conv Standard

El clásico — 5-20% down
Down
5%
Score
620

Sin límites de ingreso. 20%+ down evita PMI.

Conv 97

3% down — 1er comprador
Down
3%
Score
620

3% down. Alternativa a FHA si score alto.

HomeReady

Fannie Mae — ingreso medio
Down
3%
Score
620

Ingreso ≤80% area median. PMI más barato + DTI flexible.

Home Possible

Freddie Mac — similar
Down
3%
Score
660

Similar a HomeReady. Acepta co-borrower que no vive ahí.

<80% median + 3% down = HomeReady/HP. >80% + 3% = Conv 97. 20%+ = Standard.

PMI Deep Dive

Cómo funciona el PMI

Protege al banco. Costo 0.3-1.5% anual del loan.

Tu Score PMI 5% down PMI 10% down PMI 15% down
620-679$285/mo$220/mo$140/mo
680-719$220/mo$170/mo$105/mo
720-759$180/mo$140/mo$85/mo
760+$130/mo$100/mo$60/mo

Score alto o down alto = PMI barato. 620 vs 760 = $1,860/año.

Cómo eliminar el PMI

3 formas de eliminarlo:

  1. Automático al 78% LTV. 8-10 años. Sin acción.
  2. Petición al 80% LTV. Ahorra 6-24 meses. $250-400 appraisal.
  3. Refi cuando llegues a 20% equity. Vale si tasa igual o mejor.

Truco: BPO ($100-200) elimina PMI si valor sube al 80% LTV.

Ejemplo real

Conoce a Camila y Andrés

El agente les ofreció FHA. Eligieron HomeReady. Ahorraron $28,000.

Charlotte, $76K/año (~75% median). Scores 705/685. $18K ahorros. Meta $280K. Agente: «FHA para ustedes».

Camila leyó, notó <80% median. Preguntó por HomeReady. Agente insistió FHA. Ella persistió.

FHA MIP $77K vs HomeReady PMI $16.8K = $60K diferencia. Además mejor tasa.

Ajustado por refi FHA, ahorro real $28K. Casa $270K, 3% down, 6.75%. Sin PMI año 8.

«Agente vendió lo fácil. Correcto es lo que hace las matemáticas. Pregunté «por qué?».»

Errores comunes

Los 5 errores

1. Solo Conv Standard

Pregunta específico por HomeReady/HP si ingreso <80% median.

2. Creer PMI es permanente

Auto al 78% LTV. Petición al 80%. Solo FHA es permanente.

3. No pedir eliminación al 80%

Pide al 80% con BPO. Ahorras $1K-$8K.

4. Comparar solo por down

FHA parece barato pero cuesta $30-70K más en 10 años.

5. Un solo lender

Tasas varían 0.25-0.75% = $30-90K en 30 años. Shop 5-10 lenders.

Coach Futuro · Consejos

4 movimientos para maximizar

Calcula AMI de tu área

ffiec.cfpb.gov/tools. Si <80% AMI = HomeReady/HP casi seguro.

LPMI vs BPMI según horizonte

BPMI = cancelable. LPMI = tasa mayor pero permanente. <10 años = BPMI.

Compra puntos si >7 años

1 punto = 1% upfront × 0.25% menos tasa. Break-even 6-8 años.

Marca fecha 80% LTV

Calendario recurrente al 80% LTV. Ahorra $2-8K vs auto-drop.

Conv vs FHA

Cuándo Conv gana

Ambos tienen su lugar. Depende de tu situación.

Conventional

Cuando ganas
  • Score 680+
  • 10+ años planeados
  • 5%+ down cómodo
  • HomeReady/HP disponible
  • Refi barato después
  • PMI cae al 78% LTV

FHA (Lección 6)

Cuando gana FHA
  • Score 580-679
  • Solo 3-3.5% down
  • DTI alto (hasta 57%)
  • Non-trad credit
  • Refi plan a 5-8 años
  • Vendedor prefiere FHA
Resumen

Lo más importante

1

4 sub-tipos

No es 1 loan.

2

PMI no permanente

80% con petición.

3

Score + down = PMI

Diff 5×.

4

Conv gana 680+ + 10 años

Sino: FHA.

Lista de acción

Hazlo esta semana

45 min. Sub-tipo + PMI.

  • Busca tu AMI en ffiec.cfpb.gov.
  • ¿Ingreso <80% AMI? = HomeReady/HP.
  • PMI estimado.
  • Conv vs FHA para tu caso.
  • 5-10 lenders shopping.
  • Calendario: 80% LTV.
Repaso rápido

Comprueba lo que aprendiste

1. ¿Cuántos sub-tipos tiene Conv?

  • A) 1
  • B) 4 (Standard, Conv 97, HomeReady, Home Possible)
  • C) 2
Ver respuesta
B. 4 sub-tipos. Agentes solo mencionan Standard.

2. PMI automático cae a qué LTV

  • A) 80% LTV
  • B) 78% LTV
  • C) Nunca — es permanente
Ver respuesta
B. 78% auto. Petición al 80%.

3. HomeReady/HP ideales si:

  • A) Ingreso >$150K
  • B) Ingreso ≤80% AMI
  • C) Veterano
Ver respuesta
B. ≤80% AMI. PMI barato + DTI flexible.

4. Conv gana sobre FHA cuando:

  • A) Score 620-679 y 3.5% down
  • B) Score 680+ y 10+ años
  • C) DTI 55%
Ver respuesta
B. 680+ + 10 años. Ahorro $30-70K.
Preguntas frecuentes

Las preguntas más comunes

¿Cuál es el conforming limit 2026?

$806,500 general. Hasta $1,209,750 en high-cost. Arriba = Jumbo.

¿Conv 97 sin ser 1er comprador?

Depende. HomeReady 97 requiere 1er comprador. Std 97 = uno de los borrowers.

¿DPA con Conventional?

Sí. Fuentes aprobadas Fannie/Freddie. Combina con HomeReady/HP.

PMI upfront vs mensual

Upfront: financiable pero pierdes si vendes antes. Mensual: flexible. 10+ años = upfront.

¿Self-employed en Conv?

Sí. 2 años Schedule C + P&L + bank stmts. Deducciones altas = Bank Statement Loans alt.

Conv para segunda casa/inversión

Sí con requisitos más altos. 2da: 10% down +0.25-0.75% tasa. Inversión: 15-25% down +0.75-1.5%.

Conv penalidad por pago anticipado

No. Puedes pagar extra, refi, o cerrar sin penalty. Ventaja vs otros loans.

¿Score baja después de cerrar?

Tasa fija al cierre. Score post-cierre no cambia tasa. Refi es única forma.

Calculadoras

Calcula tu escenario Conv

$Hipoteca

Pago mensual.

 Afordabilidad

Máximo cómodo.
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Tu siguiente lección

Lección 6 · 11 min
Préstamo FHA — cuándo es el correcto
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Recursos descargables

Herramientas para elegir bien

Comparación 4 Sub-Tipos

Los 4 lado a lado.

 Calculadora PMI

PMI + fecha eliminación.

 Decision Conv vs FHA

Cuál gana en tu caso.
Prompts para Coach Futuro

Pregúntale a Coach Futuro

Copia y pega para tu caso.

5 prompts para Conv

  • «$[X] ingreso, [ciudad]. ¿HomeReady/HP?»
  • «[X] score, [Y]% down, $[Z]. PMI + fecha.»
  • «Conv Std vs HomeReady: $[X] ingreso, [Y] score, $[Z] down.»
  • «Conv 97 vs FHA: casa $[X], score [Y].»
  • «Carta pidiendo PMI removal 80% LTV.»
Futuro
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Hola, soy FUTURO 👋. Copia cualquiera de los prompts de arriba, o escríbeme tu propia pregunta sobre esta lección.

Conv no es un loan — son 4. Elige el tuyo.

Camila y Andrés preguntaron. Ahorraron $28K. 2h investigación = mejor pago/hora.

Próxima: FHA deep dive. Cuándo gana FHA.

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