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🎁 Vivienda · Lección 9 de 22 Intermedio ⏱ 11 min

Programas especiales

Lo que prometemos: 6 categorías + apilar programas.

Por qué esto importa

Tu ventaja más grande

Sistema premia 1eros compradores. $8-50K+ disponible.

Mayoría descubre 1-2 programas. 90% no conoce los otros 4 tipos.

6 tipos + verificar + stacking + definición + pasos.

Lo que aprenderás

Al final vas a saber:

  • 6 categorías
  • Definición real
  • Federal
  • MCC tax credit
  • EAH del empleador
  • Stacking
La definición real

¿Qué es «1er comprador»?

No literal. Regla 3 años: sin casa principal en 3 años.

Casos donde SÍ calificas:

  • Nunca has tenido casa.
  • Casa hace >3 años.
  • Divorciada displaced.
  • Mobile sin permanent = no cuenta.
  • Cónyuge en título separado ≠ tú.
  • Investment/vacation no cuenta.

Verifica por programa. Regla 3 años es la más común.

Las 6 categorías

Las 6 categorías

1. Federal (HUD)

$5K-$100K+

Good Neighbor 50% off. Nativos + otros.

2. State HFA

$3K-$30K

Cada estado HFA. Ver Lección 4.

🏙️

3. Ciudad/Condado

$1K-$25K

LA LIPA, Chicago HOZ, Denver Metro. Búscalo.

4. Employer (EAH)

$1K-$25K

Pregunta a HR. Hospitales/universidades/gobierno.

5. Tax Credit (MCC)

$2K/año × vida

$2K/año × 30 = $60K en tax credits.

👩‍🏫

6. Profesión

$2K-$20K

Maestros + 1st responders + healthcare + militares.

Ejemplo real

Conoce a Marisol

Enfermera. Apiló 4 programas. Cerró con $2,800 en casa de $285K.

Orlando, enfermera, $68K/año, $8K ahorros. Meta $285K. FHA regular = $19K necesario, faltaban $11K.

Housing counselor NeighborWorks: stackear programas.

FL HFA: $10K forgivable.

Homes for Heroes: $2,500 refund.

Hospital EAH: $3K forgivable.

FL MCC: $1,800/año × 30 = $54K en tax credits.

Stack total: $10K + $2.5K + $3K + $8K = $23.5K. Cubrió $19K + $4.5K reservas. Out-of-pocket $2,800.

«Lender solo FHA. Counselor abrió 4 más. Gratis. Ayuda existe.»

Estrategia de stacking

Cómo apilar

State HFA primero. Después ciudad → empleador → MCC + profesión.

Ejemplo Marisol: casa $285K

Stack de 4 programas
FL HFA Preferred $10,000
Homes for Heroes $2,500
Hospital EAH $3,000
Sus ahorros $8,000
Total disponible $23,500
Total necesario $19,000
Out-of-pocket real $2,800

MCC: $54K en 30 años tax credits. Total Marisol: $69,500.

Errores comunes

Los 5 errores

1. Asumir no calificas

Regla 3 años. Divorciada, cónyuge, mobile — todos pueden calificar.

2. Solo el programa del lender

Housing counselor GRATIS conoce todo. hud.gov/counseling.

3. No preguntar al empleador

Pregunta a HR. Programa más ignorado.

4. Ignorar MCC

MCC: $54-60K en 30 años. Papeleo único.

5. Programas contradictorios

Verifica compatibilidad ANTES. Counselor sabe.

Coach Futuro · Consejos

4 movimientos para maximizar

HUD counselor primero

hud.gov/counseling. 1-800-569-4287. Gratis.

8-hour class antes

Curso 8h online. Cert 12 meses. Toma YA.

Pregunta a HR sobre EAH

«Tenemos EAH?» específico. Verifica cada 6 meses.

Aplica MCC con la hipoteca

MCC antes/con closing. NO retroactivo.

Resumen

Lo más importante

1

6 categorías

Explora todas.

2

Regla 3 años

Muchos califican.

3

Counselor gratis

1-800-569-4287.

4

Stackea 3-4

Marisol: $69.5K total.

Lista de acción

Hazlo esta semana

60 min. 3-5 programas.

  • Verifica regla 3 años.
  • HUD counselor.
  • Curso 8 horas.
  • Pregunta a HR.
  • MCC de tu estado.
  • Programa ciudad.
Repaso rápido

Comprueba lo que aprendiste

1. Regla 3 años significa:

  • A) Esperar 3 años
  • B) Sin casa principal 3+ años
  • C) 3 años historial
Ver respuesta
B. Sin principal 3+ años.

2. MCC es:

  • A) Préstamo adicional
  • B) Tax credit $2K/año
  • C) Seguro
Ver respuesta
B. Tax credit $2K/año, $60K en 30 años.

3. Housing counselor cuesta:

  • A) $500-$1,000
  • B) GRATIS
  • C) 1% del loan
Ver respuesta
B. GRATIS. hud.gov/counseling.

4. EAH común en:

  • A) Empresas pequeñas
  • B) Empleadores grandes
  • C) Retail
Ver respuesta
B. Empleadores grandes. Pregunta a HR.
Preguntas frecuentes

Las preguntas más comunes

HUD Good Neighbor

50% off para maestros/policías/bomberos/EMTs en revitalization areas.

Homes for Heroes

0.7% refund + descuentos. homesforheroes.com. Health/edu/first responders/military.

MCC vs mortgage interest deduction

MID reduce ingreso taxable. MCC reduce tax directo. Puedes tener AMBOS.

Tiempo aplicación

Con counselor: 2-4 semanas. Empieza 60-90 días antes.

ITIN programas

Fed: no. State: depende (CA, IL, NY, NJ sí). EAH sí. Lender ITIN te guía.

Re-usar programas

Mayoría 1×/vida. Regla 3 años puede resetear elegibilidad.

Programa ciudad

Google + city housing dept + counselor + downpaymentresource.com.

Programas y taxes futuros

Grants: no. Forgivable: posible al perdonar. MCC: reduce. EAH: forgivable.

Calculadoras

Explora tu escenario

$Hipoteca

Base.

 Afordabilidad

Con stacking.
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6 categorías detalladas.

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5 prompts para programas

  • «[Ciudad] [profesión] $[X]. Todos los programas.»
  • «Compara stack: [4 programas]. Total.»
  • «Casa hace 5 años. ¿1er comprador?»
  • «MCC vs MID [X]% bracket.»
  • «Housing counselor [ciudad].»
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Marisol: counselor abrió 4 programas. $2,800 vs $19K. + $54K MCC.

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