Book Coaching →
Home / Learn / Home Ownership / Lesson 10
💵 Home Ownership · Lesson 10 of 22 Intermediate ⏱ 10 min

DPA Deep Dive

Lo que prometemos: 4 estructuras + reglas + cuál según horizonte.

Why this matters

No todas las DPA son iguales

4 estructuras. Diff real: $0 vs $15K vs $10K vs $12K en costo.

Error #1: aceptar sin entender. Vendes antes = pagas 100%.

4 estructuras + horizonte + stacking + preguntas al lender.

What you'll learn

By the end you'll know:

  • 4 estructuras
  • Elegir por horizonte
  • Forgiveness math
  • Recapture rules
  • Stacking DPAs
  • Preguntas al lender
The 4 structures

Las 4 estructuras

1. Grant

Never repay

Raro pero real. Fondos limitados.

Ex: CO CHFA 3%. TX TSAHC 5%.

2. Forgivable

Forgiven 5-10 yrs

Perdonado gradualmente. Vives ahí X años = todo perdonado.

Ex: FL $10K 5 años.
💤

3. Deferred

Pay at sale/refi

Sin pago mensual. Pagas cuando vendes/refi.

Ex: CA MyHome. GA Dream.
$

4. Repayable

Pagas mensual

Segundo pago mensual. Barato pero real.

Ex: PA PHFA. MA MassHousing.
Forgiveness timeline

Cómo funciona la forgiveness

Perdonada gradualmente. Vives ahí = perdonan.

Ejemplo: $10K DPA forgivable 5 años

Año 1: $2K
Yr 2: $4K
Yr 3: $6K
Yr 4: $8K
Closing Año 5: 100%

Año 3: debes $4K. Año 5+: $0. Año 1: $8K. Timing importa.

Refi puede disparar pago. Verifica ANTES.

Real-life example

Meet Alejandro

Aceptó DPA equivocada. Perdió $8,000 al vender.

Atlanta 2020, $265K, DPA $10K. Lender: «forgivable». Alejandro asumió gratis. Firmó.

GA Dream perdona 10%/año × 10. Año 3: solo $3K perdonado, $7K debía.

2023 vendió $305K. Debió $7K + $1K fees = $8K inesperado.

Si sabía: FL 20%/año hubiera perdonado 60%. CalHFA sin residency term. $5-7K menos pérdida.

«Lender dijo forgivable. No pregunté. Perdí $8K. Ahora sé qué preguntar.»

Common mistakes

Los 5 errores

1. «Forgivable» = gratis

Forgivable ≠ gratis. Depende del schedule exacto.

2. Refi sin verificar

Refi puede disparar pago. Pregunta antes.

3. Estructura vs horizonte

<5 años = Grant/Deferred. Alejandro hizo lo opuesto.

4. No apilar DPAs

Stackea state + city + EAH. $20-40K posible.

5. Ignorar admin fees

Calcula neto: DPA − fees − recapture. A veces menor de lo que parece.

Coach Futuro · Tips

4 preguntas ANTES de aceptar

Q1: ¿Qué estructura?

Q1: ¿Grant/Forgivable/Deferred/Repayable? Pide disclosure.

Q2: Schedule forgiveness

Q2: Schedule exacto año por año.

Q3: Refi rules

Q3: Refi = full payment o subordinación?

Q4: Fees + recapture

Q4: Fees + recapture = costo neto real.

Key takeaways

Lo más importante

1

4 estructuras

Reglas distintas.

2

Structure vs horizon

Piensa cuándo vendes.

3

Forgivable ≠ free

Vender antes = pagar %.

4

4 questions to lender

Antes de aceptar.

Action checklist

Hazlo esta semana

30 min. DPA correcta para ti.

  • Horizonte estimado.
  • DPAs de tu state HFA.
  • City/county DPAs.
  • Match horizonte.
  • 4 preguntas listas.
  • Disclosure antes de firmar.
Quick check

Comprueba lo que aprendiste

1. Mejor estructura DPA

  • A) Forgivable
  • B) Depende de horizonte
  • C) Repayable
Show answer
B. Depende de horizonte.

2. Forgivable 20%/año × 5, vendes año 3

  • A) 100%
  • B) 40%
  • C) Nothing
Show answer
B. 40% del original. $10K DPA = $4K.

3. Grant DPA

  • A) Nunca devuelves
  • B) Devuelves si vendes
  • C) Con interés
Show answer
A. Nunca. La mejor si disponible.

4. Preguntas al lender ANTES

  • A) Solo monto
  • B) Estructura + schedule + refi + fees
  • C) Nothing
Show answer
B. Las 4 preguntas. Alejandro perdió $8K por no preguntar.
FAQ

Las preguntas más comunes

¿Qué es recapture tax?

Solo si 3 criterios: antes de término + profit + income creció. Verifica.

DPA y tasa hipoteca

Puede subir 0.125-0.5%. Compara ambos escenarios. Counselor calcula.

Apilar 3+ DPAs

Sí. State + city + EAH común. $20-40K. Counselor verifica compat.

Income sube después

No retroactivo. Forgiveness sigue schedule. Recapture solo si vendes antes.

DPA e ITIN

Fed: SSN. State: varía (CA/IL/NY/NJ sí). EAH sí. Counselor bilingüe.

DPA para down + closing

Varía. Verifica «uses». Grants típicamente cubren ambos.

Counselor cobra?

GRATIS. hud.gov/counseling. Nunca pagues por counseling.

DPAs cierran cada año

Fondos anuales. Popular estados agotan en 6-9 meses. Aplica julio (fiscal year).

Calculators

Calcula tu escenario DPA

$Mortgage

Con DPA.

 Affordability

Con stacking.
Related lessons

Tu siguiente lección

Lesson 11 · 10 min
Closing Cost Assistance
→
Downloadable resources

Herramientas para DPA

Guía 4 Tipos DPA

Los 4 explicados.

 Structure Comparison

Comparación real.

 Timeline Tracker

Timeline visual.
Prompts for Coach Futuro

Pregúntale a Coach Futuro

Copy for your case.

5 prompts for DPA

  • «[Estado] [X] años. Recomienda DPA.»
  • «$10K forgivable 10%/año. Vendo año 4. ¿Cuánto debo?»
  • «DPA vs no-DPA en casa $[X]. 10 años.»
  • «Stack CalHFA + LA LIPA + EAH. Compat?»
  • «Refi forgivable año 4 en [estado]. Debo?»
Futuro
FUTURO
AI-Powered • Bilingual • Human Support Available
Hi, I'm FUTURO 👋. Copy any of the prompts above, or type your own question about this lesson.

No todo forgivable es gratis. Lee.

Alejandro: no preguntó, perdió $8K. Tú sabes las 4 preguntas. Diff = $5-15K.

Próxima: Closing Cost Assistance.

Continue to Lesson 11 →